Il y a encore trois ans, devenir propriétaire d’une maison en bord de mer ou d’un chalet à la montagne apparaissait comme une évidence pour de nombreux Français. Boosté par le télétravail et la quête d’espace post-pandémie, l’engouement pour les résidences secondaires avait atteint des sommets. En 2025, le paysage change. Inflation, durcissement fiscal, tensions sur la location saisonnière : l’investissement en résidence secondaire mérite désormais réflexion. Opportunité durable ou mirage entretenu par la nostalgie d’une époque révolue ?
Un marché toujours dynamique, mais plus sélectif
Le marché des résidences secondaires ne s’est pas effondré, loin de là. Selon les données des Notaires de France, en 2024, près de 10 % des transactions immobilières concernaient encore des résidences secondaires, soit un niveau historiquement élevé. Toutefois, la dynamique s’essouffle. Les prix, qui avaient flambé dans certaines zones touristiques entre 2020 et 2022, connaissent désormais des ajustements, parfois brutaux.
Certaines régions très prisées, comme la Bretagne ou la côte basque, affichent encore une croissance modérée des prix, mais ailleurs, les biens peinent à trouver preneur sans négociation serrée. Les acheteurs sont plus exigeants et attentifs à des critères qui dépassent l’effet « coup de cœur ».
La rentabilité remise en question
Investir dans une résidence secondaire supposait souvent de la rentabiliser par la location saisonnière. Or, cet équilibre devient plus difficile à atteindre en 2025. Plusieurs facteurs viennent peser sur la rentabilité :
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Fiscalité accrue : De nombreuses communes touristiques appliquent désormais des surtaxes d’habitation sur les résidences secondaires et durcissent la fiscalité sur les locations meublées.
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Encadrement de la location saisonnière : De grandes villes comme Annecy, Saint-Malo ou Bordeaux ont limité drastiquement la possibilité de louer son bien sur des plateformes comme Airbnb.
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Inflation des charges : Entre la flambée des coûts énergétiques et les nouvelles normes environnementales (rénovation thermique obligatoire pour louer), les dépenses d’entretien augmentent.
Ainsi, un investissement rentable à court terme en 2021 peut devenir beaucoup moins performant en 2025 si l’on ne maîtrise pas tous les paramètres financiers.
Quelles régions restent attractives pour investir ?
Malgré les tensions, certaines régions continuent d’attirer investisseurs et particuliers désireux d’acquérir une résidence secondaire.
La Bretagne et la côte atlantique
Avec son littoral préservé, ses villages de charme et des prix encore raisonnables en dehors des grands spots comme La Baule, la Bretagne reste une valeur sûre. Des villes comme Vannes ou Dinard offrent un bon équilibre entre qualité de vie et potentiel locatif.
Le Sud-Ouest intérieur
Moins exposée que la côte, la région du Périgord, le Lot ou le Gers bénéficie d’un regain d’intérêt. Le coût d’acquisition y est souvent plus bas, et la demande touristique plus diffuse mais fidèle.
Les Alpes et le Jura
La montagne attire toute l’année : ski en hiver, randonnées en été. Dans les stations moyennes, le ticket d’entrée est plus accessible qu’à Chamonix ou Megève, et l’offre locative saisonnière reste soutenue.
Les « nouvelles campagnes »
Enfin, certaines communes rurales, profitant du phénomène d’exode urbain amorcé après 2020, tirent leur épingle du jeu. L’accès à la fibre optique et à des infrastructures correctes fait la différence.
Acheter pour soi ou pour louer : deux stratégies différentes
Le projet d’achat doit être clair dès le départ. Acheter pour soi implique de privilégier l’emplacement selon ses goûts personnels, sans viser forcément une rentabilité élevée. Le bien devient un lieu de ressourcement avant tout.
En revanche, viser une rentabilité impose de raisonner comme un investisseur : emplacement touristique stratégique, analyse de la demande locative, étude précise des charges, anticipation des contraintes réglementaires locales.
La frontière est parfois fine, mais négliger cet aspect conduit souvent à des déconvenues financières.
Les conseils pour réussir son investissement en 2025
Acheter une résidence secondaire en 2025 demande plus que de l’intuition. Dans un marché devenu complexe et encadré, quelques principes simples permettent de sécuriser son investissement et d’éviter les erreurs les plus fréquentes.
Bien choisir la localisation
Ne pas céder uniquement à l’effet de mode. Privilégier les communes dynamiques, accessibles en train ou à moins de deux heures d’une grande ville.
Anticiper les coûts cachés
Taxes locales, travaux de rénovation, frais de gestion locative : il faut budgéter ces éléments dès le départ pour éviter de voir la rentabilité s’éroder.
Vérifier les réglementations locales
Certaines villes imposent des quotas de locations saisonnières ou des autorisations spécifiques. Un passage en mairie ou auprès d’un notaire permet d’éviter les mauvaises surprises.
Ne pas surestimer les revenus locatifs
Le taux d’occupation n’est jamais garanti, même en haute saison. Prévoir une marge de sécurité sur les loyers attendus reste essentiel.
Préparer une stratégie de revente
Le marché évolue vite. Mieux vaut investir dans un bien qui reste attractif à la revente, même en cas de retournement du marché.
Investir dans une résidence secondaire en 2025 n’est plus le placement évident qu’il a pu être par le passé. Entre inflation, pression fiscale et mutation des usages, il demande une analyse rigoureuse et un projet mûrement réfléchi. Loin d’être impossible, l’opportunité existe toujours pour ceux qui sauront choisir leur emplacement, anticiper les contraintes et garder une vision à long terme. Le rêve d’une maison au bord de l’eau ou au pied des pistes reste accessible, à condition de ne pas s’y aventurer les yeux fermés.
