Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation très présente dans le monde de l’investissement locatif. Si vos charges sont plus importantes que les recettes que vous réalisez, vous avez droit à ce qu’on appelle une défiscalisation. Le déficit foncier vous permettra de réduire vos impôts si vous entamez des travaux par exemple. Comment fonctionne le déficit foncier ? Explications.
C’est quoi le déficit foncier ?
Vous êtes propriétaire. Votre bien immobilier, vous le mettez en location à nue (c’est-à-dire non meublé). Après, vous choisissez de suivre un régime d’imposition au réel. Alors vous avez la possibilité de déduire les charges qui s’appliquent à ce logement sur vos revenus fonciers. Par la suite, si les charges sont plus élevées que vos revenus, vous avez là ce qu’on appelle un déficit foncier.
Un déficit foncier pourra alors être soldé avec votre revenu global. Si vous agissez de la sorte, vous diminuez alors automatiquement votre impôt sur le revenu.
Comprendre la différence entre régime d’imposition réel et micro-foncier
Le régime réel vous permet de déduire les charges réellement engagées (dépenses réelles au cours de l’année fiscale) sur vos revenus fonciers. Dans le cadre d’un régime micro-financier, vous n’êtes pas obligé de déclarer vos charges réelles. En contrepartie, c’est un abattement forfaitaire de 30% qui sera automatiquement appliqué sur vos revenus fonciers (sans tenir compte des charges). Bien évidemment, vous ne pourrez pas défiscaliser dans ce cas-là.
Quelles sont les charges déductibles ?
Vous avez 3 types de charges qui sont imputables sur vos revenus fonciers.
Les frais d’intérêts d’emprunt
Ce sont toutes les charges financières qui s’appliquent aux crédits que vous avez demandés pour financer l’acquisition de votre bien. Mais pas que, même un crédit pour rénovation est éligible. Vous pouvez donc déduire de vos revenus fonciers les intérêts et les frais annexes de ces emprunts (frais de dossier, assurance chômage…)
Les charges d’exploitation du bien
Dans cette tranche, vous avez les frais liés à la gestion auprès d’une agence immobilière. Ou encore lorsqu’il est question de taxe foncière, de charges de copropriété, les primes d’assurances, etc.
Les frais de travaux
Les charges de travaux dans un bien mis en location peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Mais attention, ces travaux doivent servir à la remise en état du bien ou encore à en améliorer le confort. Par contre, si ce sont des travaux de constructions ou de réaménagement, vous n’aurez pas la possibilité de les déduire de vos revenus fonciers.
Le dispositif est-il plafonné ?
Oui, à hauteur de 10 700 € par année fiscale. Mais dans certaines conditions, ce montant pourra être ramené à 15 300 €. Mais si vous avez un déficit foncier qui excède ce montant, vous pouvez reporter la déduction. Sur une période de 6 ans, vous pouvez le déduire de l’ensemble de vos revenus. Au-delà, sur une période de 10 ans, la déduction se fera seulement sur vos revenus fonciers. Le déficit foncier est un outil de défiscalisation efficace si vous parvenez à en tirer toute l’essence. Pour le maximum d’efficacité, vous pouvez le coupler à un mécanisme de réduction d’impôt comme la loi Duflot ou Pinel. D’ailleurs le Pinel optimisé aux déficits fonciers est un dispositif très utilisé dans l’investissement locatif.
